Assegnazioni, cessioni e trasformazioni agevolate: fin dove ci si può spingere senza sconfinare nell’abuso del diritto

La legge di bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, commi da 35 a 40) ha riproposto le agevolazioni per l’assegnazione e la cessione di beni ai soci e per la trasformazione in società semplice. Il termine per perfezionare le operazioni è fissato al 30 settembre 2026. Chi valuta questa strada deve però tenere conto di un secondo fronte, quello della disciplina dell’abuso del diritto prevista dall’articolo 10 bis dello Statuto del contribuente (legge 212/2000), introdotta dal decreto legislativo 128/2015: una norma che, negli anni, l’amministrazione finanziaria ha più volte richiamato proprio a proposito di queste operazioni.

Quando un’operazione diventa abusiva

Perché un’operazione possa essere qualificata come abusiva, l’Erario deve dimostrare la presenza contemporanea di tre elementi: l’assenza di una reale sostanza economica, il conseguimento di un vantaggio fiscale indebito e il carattere essenziale di quel vantaggio rispetto all’operazione compiuta. Mancando anche uno solo di questi presupposti, la contestazione non regge.

L’assegnazione agevolata: cosa è stato ritenuto legittimo

Sull’assegnazione agevolata l’Agenzia delle entrate si è espressa più volte in senso favorevole al contribuente. Con la circolare 26/E del 1° giugno 2016 ha chiarito che cambiare la destinazione d’uso di un immobile, anche a ridosso della data di assegnazione, per farlo rientrare tra i beni agevolabili, è un comportamento previsto dalla stessa legge e dà luogo a un risparmio d’imposta legittimo, non sindacabile ai sensi dell’articolo 10 bis.

Nella stessa direzione va la risoluzione 93/E del 17 ottobre 2016: assegnare un immobile al socio, con tassazione ridotta della plusvalenza in capo alla società (8% o 10,5% per le società non operative in almeno due dei tre periodi d’imposta precedenti), e successivamente rivenderlo a un terzo non configura abuso del diritto, anche se il risultato pratico è di spostare sul socio, anziché sulla società, il carico fiscale della cessione a terzi.

Diverso l’esito nella risoluzione 99 del 27 luglio 2017, relativa a una sequenza più articolata: conferimento di un ramo d’azienda da parte di una società in nome collettivo in una newco, esclusione dal conferimento dell’immobile strumentale, locazione dell’immobile alla conferitaria, assegnazione dello stesso ai soci della conferente e infine scioglimento senza liquidazione della conferente, con passaggio ai soci della partecipazione nella newco. In questo caso l’Agenzia ha ravvisato l’abuso, rilevando che la nuova società avrebbe svolto la medesima attività, con la stessa forma giuridica e gli stessi soci della conferente, che l’immobile sarebbe rimasto funzionale alla stessa attività d’impresa, cambiando solo il titolare formale, e che l’intera architettura sembrava costruita al solo scopo di ottenere la tassazione agevolata.

La trasformazione in società semplice: terreno più incerto

La trasformazione agevolata riguarda solo le società il cui oggetto sociale, esclusivo o principale, consiste nella gestione di beni immobili o di beni iscritti in pubblici registri. Su questo fronte il Consiglio nazionale del notariato, con lo studio 73-2017/T, ha avvertito che il principio espresso dalla circolare 26/E in tema di cambio di destinazione d’uso non può essere trasformato in una regola generale: modificare integralmente l’oggetto sociale al solo scopo di accedere al regime agevolato resta esposto a contestazione.

Un caso concreto è la risposta a interpello 456 del 10 novembre 2023, riguardante una scissione seguita dalla trasformazione in società semplice della beneficiaria, operazione preordinata alla vendita degli immobili posseduti da oltre cinque anni, con plusvalenza calcolata sul valore catastale anziché su quello normale. L’Agenzia ha bocciato lo schema, sostenendo che le tre alternative messe a disposizione dal legislatore, assegnazione, cessione e trasformazione, devono condurre a esiti fiscali tra loro comparabili: ammettere una combinazione di operazioni collegate alla trasformazione capace di produrre un risparmio molto superiore a quello ottenibile con le altre due strade avrebbe reso queste ultime prive di senso pratico.

Il nodo del valore utilizzato per calcolare la plusvalenza

Proprio su questo punto lo studio del notariato 44-2023/T aveva invece indicato la trasformazione come una scelta particolarmente conveniente in vista di una successiva vendita da parte della società semplice, capace di far arrivare il ricavato direttamente ai soci, aggiungendo che il fisco stesso aveva già chiarito come la cessione, successiva a un’operazione agevolata, non costituisca di per sé abuso del diritto.

Se si utilizza il valore normale (articolo 9, comma 3, del Tuir) al posto di quello catastale, la situazione appare del resto sovrapponibile a quella già valutata nella risoluzione 93/E: anche in quel caso l’Agenzia aveva riconosciuto che la successiva cessione da parte dei soci, a un valore di mercato, è una facoltà che il legislatore non ha inteso precludere, e che il conseguente risparmio d’imposta resta legittimo.

Le obiezioni della dottrina all’interpello 456/2023

Buona parte della dottrina non condivide la conclusione dell’Agenzia nell’interpello 456/2023, per ragioni che vanno oltre la posizione del notariato. La cessione di immobili senza emersione di plusvalenza imponibile, nel rispetto dell’articolo 67, comma 1, del Tuir, è una caratteristica propria delle società semplici. La stessa circolare 26/E aveva chiarito che la trasformazione in società semplice non interrompe il decorso del quinquennio rilevante ai fini di quella norma, e la risposta a interpello 691/2021 ha confermato che la distribuzione ai soci del ricavato di una vendita immobiliare conforme all’articolo 67 non è imponibile in capo a loro.

Ne discende che, a prescindere dal regime agevolato della legge di bilancio 2026, una società commerciale potrebbe già oggi trasformarsi in società semplice, vendere subito dopo gli immobili posseduti da più di cinque anni e distribuire l’incasso ai soci senza alcuna tassazione. Lo schema esaminato nell’interpello 456/2023 replica questo percorso, con l’unica variante della tassazione agevolata sulla plusvalenza prevista dalla legge 199/2025 e della possibilità di usare il valore catastale, entrambe espressamente previste dalla norma. A conforto di questa lettura viene richiamata anche la risoluzione 101/E del 2016, con cui l’Agenzia aveva escluso l’abuso in un caso di trasformazione agevolata in società semplice di una società a sua volta nata da una scissione precedente, riconoscendo che il beneficio fiscale ottenuto discendeva direttamente dalla natura agevolativa della norma.

Una questione ancora senza risposta

Resta un punto aperto: se la vendita degli immobili avviene non subito dopo la trasformazione ma a distanza di qualche anno, l’operazione può ancora essere contestata come abusiva, con effetto retroattivo? E, soprattutto, si può sostenere che gli immobili debbano restare vincolati nella società semplice a tempo indeterminato? Sono interrogativi che la prassi non ha ancora chiarito in modo univoco, e che rendono opportuna una valutazione caso per caso prima di intraprendere una qualsiasi delle tre strade agevolate.