Rent to buy: come funziona e cosa bisogna sapere su fisco e contabilità
Uno strumento flessibile per chi vuole acquistare casa senza liquidità immediata. Ma tra IVA, imposta di registro e scritture contabili, la disciplina fiscale è tutt’altro che semplice.
Un meccanismo pensato per agevolare chi ha capacità di spesa mensile ma non dispone della liquidità necessaria per un rogito immediato. Ma la semplicità dell’idea si scontra con una disciplina fiscale articolata, che il Legislatore ha lasciato in gran parte all’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate — chiarita con la Circolare n. 4 del 19 febbraio 2015.
Il conduttore non è obbligato all’acquisto: ha un diritto potestativo, esercitabile a sua discrezione entro il termine convenuto.
Una struttura in tre mosse
Il rent to buy non è né una locazione né una vendita rateale: è un negozio giuridico complesso, espressamente distinto dalla locazione finanziaria (leasing). Tre elementi lo caratterizzano in modo peculiare.
Il primo è il godimento immediato dell’immobile, dietro pagamento di canoni periodici. Il secondo è il diritto — non l’obbligo — del conduttore di acquistare il bene entro una scadenza prestabilita, con correlativo obbligo del concedente di cederlo. Il terzo è l’imputazione di una quota dei canoni come acconto sul prezzo finale.
Il contratto deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua formazione e trascritto ai sensi dell’art. 2645-bis c.c., garantendo al conduttore una tutela opponibile ai terzi. Vale la pena notare che lo strumento può applicarsi, oltre che agli immobili, anche all’alienazione di aziende.
Il canone si divide in due
L’elemento qualificante del contratto è la struttura bipartita del canone mensile. Ogni pagamento si compone di due quote distinte, con conseguenze fiscali profondamente diverse.
Quota godimento
Rileva come costo per il conduttore e come ricavo per il concedente. Per il concedente privato configura reddito fondiario, con possibile opzione per cedolare secca.
Quota acconto sul prezzo
Genera un credito per il conduttore e un debito per il concedente. Deve essere restituita se il conduttore non esercita il diritto di acquisto (art. 23, comma 1-bis D.L. 133/2014).
Il trattamento fiscale: imposte dirette e IRAP
Per il concedente in regime d’impresa, la quota acconto non genera ricavi durante la fase di godimento: costituisce un debito che si chiude solo al momento del trasferimento. La quota godimento, invece, è un ricavo determinato pro-rata temporis per immobili merce e strumentali (art. 109, c. 2, lett. b TUIR), o mediante confronto canone/rendita per gli immobili patrimonio (art. 90 TUIR).
Per il concedente privato, la quota godimento è reddito fondiario ex art. 37 TUIR. Il corrispettivo del trasferimento diventa reddito diverso ex art. 67, comma 1, lett. b TUIR se l’immobile è stato acquistato da meno di cinque anni.
IVA: dipende dal tipo di immobile
Sul fronte dell’IVA, le regole variano significativamente in base alla natura dell’immobile. La quota godimento è imponibile al pagamento ex art. 6, comma 3, D.P.R. 633/1972, oppure esente per i fabbricati abitativi (art. 10, n. 8). La quota acconto è imponibile ex art. 6, comma 4, D.P.R. 633/1972, o esente a seconda della classificazione catastale del bene.
Per i fabbricati abitativi la locazione è tendenzialmente esente, ma un’impresa costruttrice o di ripristino può optare per il regime di imponibilità, esercitando l’opzione direttamente nel contratto di godimento. Per i fabbricati strumentali il regime IVA dipende dalla natura del cedente e dalle opzioni esercitate.
Imposta di registro: due aliquote per una stessa operazione
Anche l’imposta di registro segue la logica della doppia componente. Per la quota godimento si applica l’aliquota proporzionale del 2% (immobili abitativi in esenzione IVA) oppure l’imposta fissa di 200 euro in caso di imponibilità IVA. Per gli immobili strumentali l’aliquota proporzionale scende all’1%.
Per la quota acconto si applica in linea generale l’imposta fissa di 200 euro (principio di alternatività IVA/registro), salvo che il concedente sia un privato: in quel caso si applica l’aliquota proporzionale del 3%. L’imposta può essere versata per l’intera durata o con rate annuali.
Al momento del trasferimento, per le cessioni IVA l’imposta di registro è fissa a 200 euro; per i fabbricati abitativi esenti si applicano le aliquote ordinarie (2% prima casa, 9% altri casi) con imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna. Per gli immobili strumentali le imposte ipotecaria e catastale sono rispettivamente al 3% e all’1%.
Un esempio concreto
Per comprendere meglio la portata dello strumento, si può ipotizzare un contratto su un immobile strumentale con le seguenti condizioni:
Al momento dell’esercizio del diritto di acquisto, il concedente chiuderà il debito per acconti (€ 36.000), incasserà il saldo (€ 64.000) e rileverà il ricavo da vendita (€ 100.000). Il conduttore iscriverà l’immobile tra le immobilizzazioni materiali per € 100.000, chiudendo il conto acconti e pagando il saldo.
Cosa succede se l’acquisto non va a buon fine
Il legislatore ha previsto tre scenari distinti in caso di mancato trasferimento. Se il conduttore semplicemente non esercita il diritto di acquisto, ha diritto alla restituzione delle quote versate a titolo di acconto, e il concedente dovrà emettere nota di variazione IVA senza che emerga alcun ricavo.
Se invece il contratto si risolve per inadempimento del concedente, questi restituisce gli acconti maggiorati degli interessi legali. Nella risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente può trattenere tutti i canoni ricevuti a titolo di indennità: quelle somme cambiano natura giuridica, diventando penalità contrattuali escluse da IVA ex art. 15. In tutti i casi di mancato trasferimento, l’imposta di registro del 3% versata sugli acconti non è rimborsabile.
Nella risoluzione per inadempimento del conduttore, le somme trattenute dal concedente perdono la qualifica di acconti e diventano penalità contrattuali, con conseguenze fiscali radicalmente diverse.
Come si distingue dalle figure affini
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